壹號頭條
揭首都沉降危機
首都地皮地底淤泥未清，導致此樓盤有沉降危機。而買賣合約亦已列明，政府不會為日後可能出現的沉降負責，業主在買樓前，必須謹慎考慮。（關永浩攝）
揭開將軍澳樓盤「日出康城」第一期「首都」的樓書：依山面水的海濱都城、人車分隔的環保概念、二十萬呎中央公園……一切皆盡善盡美。
但樓書未提到的，是樓盤原來有沉降的危機！
本刊得到一份顧問公司有關日出康城的地質圖，發現樓盤位處的填海地，地底可引起沉降的淤泥根本未清理好，而且深達八米；愈近海，沉降機會愈高。
本刊研究過首都那逾六百多頁的地契文件，當中寫明政府不會為沉降負上任何責任。
已簽署了買賣合約的小業主，已將責任攬上身；日後任何因沉降引起的維修及補救費用，將要自掏腰包。長實日出康城這個大型項目，主要由李澤鉅負責管理。（于港民攝）
首都地契逾六百頁，買家甚少逐頁研究。但為免墮入買樓陷阱，業主最好細心閱讀條文。（關永浩攝）
首都會出現沉降，在小業主所簽訂的買賣合約中，可見端倪。三十多歲的黎氏夫婦，在今年三月初首都內購時，以三百六十多萬購入第三座中層單位，作自住之用，其後到律師樓簽約。在律師樓，黎先生除了簽訂臨時買賣合約，律師行職員還再拿出一份附加條文給黎先生簽署。內容表示，黎先生已確認在簽署買賣協議（即臨時買賣合約）前，已得到有關買賣協議的全面解釋，而律師樓亦已提醒黎先生特別注意該買賣協議的部分條款。
然而，職員宣讀這些條款內容時，黎先生即時嚇一跳，「其中一個條款話，首都處於填海區，第時有沉降嘅話，政府係唔會負責嘅！」黎先生與太太深感愕然，黎太更即時追問律師，可否不簽署該份附加條文，「當時律師好冷淡咁話：『唔簽就唔使講落去！』」黎先生夫婦怕會影響法律流程，又怕因此買不成樓要賠訂，最後無奈簽署。首都呎價只是四千八百元，吸引買家排隊買樓，兩日內成功散貨，長實套現逾百億。（嚴寶權攝）
沉降問題 政府卸責根據黎先生提供的臨時買賣合約，其中第6(2)(2)條款，的確列明若首都因填海工程出現沉降（ground or residual settlement ），又或該地水平出現改變（change in the levels of the lot ），買家要放棄一切向政府追討賠償的權利。再翻開首都逾六百頁的新批地段契約（new grant ），更發現在特別條文（special conditions ）中，寫明該地因屬填海區域，有沉降是無可避免的，但政府在此並無責任；一切牽涉的地質研究，及日後就沉降而作出的補救，全屬「承讓人」（Grantee ）的責任。
專責物業買賣的鍾卓成律師說，承讓人在該地契上是指港鐵，但港鐵將物業賣散後，便泛指一眾小業主，即小業主要將沉降責任攬上身。鍾卓成律師說，一般地契中極少列明「ground settlement 」問題，而在臨時買賣合約中再一次重申問題，則更加少見。
為何首都會出現沉降，要從將軍澳的填海工程說起。原來，在進行填海的香港海域下面，一般都有一層厚厚的啫喱狀淤泥（marine clay ），這層淤泥內的水分會隨時間慢慢流失，淤泥因此壓縮，引致上層地面跟隨下沉。如果填海前先將這層淤泥抽走，日後填海地的下沉情況就可以減到最低。但由於成本問題及避免環境污染，將軍澳填海區的部分填海工程，都沒有這樣做。
首都地底淤泥未清1.填土材料
2.土工布；用作鞏固下層淤泥。
3.填海淤泥層達8米深，淤泥會因水分流失而下降。
4.淤泥下的沙石層
5.岩石層；樁柱會打至此層，鞏固樓宇。
6.岸邊海堤○二年，地鐵公司成功取得將軍澳八十六區的發展權，當年更由前地鐵主席蘇澤光（右二）親自出席簽約儀式。（《蘋果日報》圖片）
八米淤泥無抽走本刊取得一份地質顧問公司的地質調查報告，發現日出康城所處的將軍澳八十六區，那層可移動及引致沉降的淤泥根本未被移走。報告勘探了八十六區十多個地下層，發現淤泥的深度平均達八米。本刊找來資深土木工程師蔡炳榮到將軍澳現場實地調查，他認為八米的淤泥算頗深，而厚度愈深，沉降的問題亦愈嚴重。
本來填海地有淤泥，可在填海前後以部分工程技術將問題減輕。本刊向土木工程拓展署查詢，答覆是該處已放了排水紙，將淤泥中的水分帶走，加快泥土的固結；蔡炳榮指出，即使已經以排水紙排走淤泥中的部分水分，最好把這些填海土地放置十多年，再在土地放上一層砂泥作預壓，才適合起樓。否則，就只適合興建一些康樂文娛設施。
不過，究竟該地要放置多久，原來並無任何一個政府部門負責研究。負責將軍澳填海工程的土木工程拓展署高級工程師彭偉成回應說：「一般而言，填海工程完成後便隨即交與相關部門（即地政署）處理，而會否做預壓及做什麼工程去防止沉降，就是發展商的事。」
翻查拓展署的資料，將軍澳八十六區於八十年代尾開始填海，九七年完工，九八年已交予地政署處理。到○五年由長實投得發展權，便開始興建，似乎沒有足夠的時間做預壓。拓展署亦曾承認，在建屋目標壓力下和顧及建築成本，當局不能花太長時間讓填海土地完成主要沉降才建屋。（關永浩攝）
（關永浩攝）
工業
地裂渠爆到發展商長實在這幅填海地皮起樓，工程師將「大口徑木樁」通過淤泥，直插入地底最深處的岩石層，以鞏固樓宇結構。因此，首都共五座的樓宇結構是安全的。不過，由於打樁費用十分昂貴，沒有大型建築物的地方，例如馬路、行人路及花園等，便不會打樁。工程師蔡炳榮坦言：「無打樁嘅地方，就十成十會出現沉降嘅問題。」
到時樓宇因有打樁而不會隨淤泥壓縮而下陷，但旁邊未有打樁的花園及行人路等，因隨淤泥下沉而與建築物的地面水平不一，結果行人路及馬路會因地面拉扯下陷，有礙觀瞻之餘亦容易絆腳，而且地下水管、電話線，甚至煤氣管道有機會因此而破裂。
在首都負責起樓的工人就告訴記者：「呢度嘅馬路、行人路係無打樁嘅，暫時未見沉降影響。不過旁邊早少少興建嘅地鐵維修車廠，就真係沉降喇，嘅行人路裂開，比車廠幅牆矮咗一截。」記者到該車廠視察，石屎地與建築物牆身之間的確有裂口，以尺量度有二百毫米之深。記者將該幅地的裂口相片給工程師蔡炳榮看，他說：「呢啲肯定係沉降引起嘅地裂。」本刊就首都有可能沉降一事詢問港鐵，發言人指他們於○二年開始在地皮設置沉降監察儀，直至現在仍未發現有沉降。
將軍澳地鐵維修廠，同樣位於將軍澳八十六區，即日出康城旁。已被發現有約二十厘米（即二百毫米）的沉降，牆與行人路亦已斷開。
在首都的地契內已列明該地因屬填海，沉降是無可避免的，政府在此並無責任；一切牽涉的地質研究，及日後就沉降而作出的補救，全屬「承讓人」（即泛指小業主）的責任。
沉降引致斷水斷電圖中的將軍澳八十六區，於八十年代開始填海，至九八年完工，其後政府租予地鐵公司管理及發展。（嚴寶權攝）
資深土木工程師蔡炳榮分別到將軍澳工業
的百樂門及蘋果大樓，視察沉降的後遺症，並語帶肯定地說：「今日蘋果是明日的首都。」（林志謙攝）
沉降無先兆其實早於七、八年前，首都所處的將軍澳八十六區，毗鄰的將軍澳工業
，及將軍澳市中心如安寧花園、富康花園等，已出現大幅度沉降。其時政府立刻調查，根據立法會的研究報告，第八十六區出現大量的不正常沉降和地下水位下降現象，而港鐵在該區自九八年中錄得總沉降量為五十毫米至九百毫米，平均幅度約五百毫米，幅度比當時的將軍澳工業
更要多。
根據報告，當年政府在將軍澳興建一條長達五千三百米的排污隧道（即策略性排污工程），令大量附近土地的地下水流入隧道，是導致當年將軍澳部分地區沉降的原因之一。即使現在該排污隧道已完工，仍然對沉降構成威脅，理工大學土木及結構工程系教授殷建華指出：「我當年也有研究將軍澳排污隧道的問題，這是一個不會完全解決的問題呀。當那條排污隧道有裂痕，淤泥的水分就會流入，令地下水位下降，地面就會沉降。這個問題會發生，不過幾時發生是預測不到的。」
將軍澳海皮沉降重災區富寧花園、安寧花園、富康花園及寶盈花園，於九十年代中曾發生沉降事件。將軍澳富康花園業主兼區議員陸平才指，這個泊車位置原本是平地一塊，因沉降而令部分地面下陷，使其凹凸不平。（嚴寶權攝）
今日蘋果 明日首都因此，雖然負責管理將軍澳工業
的香港科技園表示，現時不正常大幅沉降的現象已大致完全消失，剩餘的小部分地段亦只有每月一至二毫米的沉降幅度，但記者查詢在工業
的租客，都表示沉降情況依然。例如本刊位於工業
的蘋果大樓及百樂門大廈，便裂縫處處。蘋果大樓工程部表示：「九九、○○年間，問題最嚴重，行人路及停車場等出現地陷，而藏在地底的雨水渠，雖然已預咗extend （伸延）嘅位，但亦因沉降拉力而斷裂，要進行維修。」他表示當時每年沉降三至四吋，現時幅度則約每年半吋至一吋，幾乎每年都要就此作出維修。他不願透露維修費用多少，估計以數百萬元計。記者帶工程師蔡炳榮環視蘋果大樓，他不時搖搖頭說：「唉，今日嘅蘋果，就係明日嘅首都！」
而位於將軍澳工業
的Avery Dennison ，於九八年搬入將軍澳工業
不久，同樣飽受沉降的問題困擾，當年一年間就沉降了二百毫米，即使在十年後的今日，情況仍然好不到哪裡。其行政部發言人黃先生無奈地說：「建築物靠山嗰邊沉得較少，但靠海嗰邊仲喺度沉緊。裂位裡好容易生白蟻同老鼠；我哋要定期監察問題。有些地方我哋都開始放棄維修喇，因為次次維修完，唔到一、兩年又沉番；而家只係同電力公司密切留意，希望唔好整斷嘅電線啦。」而黃先生指出十年間維修費用都是公司自行出錢，沒期望香港科技園會資助。日出康城是非多多，先後發生欠薪事件三次之多，百多名工人聚集於地盤外示威，令該區交通癱瘓。（《蘋果日報》圖片）
位於將軍澳工業
的Avery Dennison 公司，行政部黃先生指因沉降造成裂痕，容易滋生白蟻同老鼠，要不時監察，令他們好頭痛。（張國慶攝）
小業主硬食而在將軍澳市中心，約十一年樓齡的安寧花園及富康花園等，沉降問題亦嚴重。即使地契沒列明有沉降問題，維修責任亦在小業主。有該區居民曾上街示威，政府才願意撥出一千二百萬元，維修這些屋苑因沉降帶來的問題。該區的業主兼區議員陸平才回憶說：「當年真係好多問題，屋苑中間無啦啦有個大洞，要重新灌漿，又要鋪番嘅線，估計使咗六百萬啊。我記得有次差嘅煤氣管都爆裂啊，好彩及早發現，煤氣公司來維修得快咋。」該筆一千二百萬的維修基金只有十年期，還有一年就屆滿，陸平才繼續說：「而家沉降嘅問題都未完全解決，早兩個月才爆完水渠，停咗兩日水，嘅撥款估計用得七七八八，如果有需要我哋會向行政會議申請再撥款。」
港鐵發言人亦承認，日後首都出現維修問題，要由小業主負責，鍾卓成律師說，「根據首都的大廈公契，業主除了自己購入的單位外，亦有責任就屋苑內的公共地方（common areas ）例如花園、平台及道路等作出維修，而維修費則按每個小業主所佔的『管理份數』（management shares ）比例而承擔。而這些費用，通常以管理費的形式收取。」只落訂的小業主，鍾卓成律師指出他們難以向長實討回訂金，如不欲承擔風險，便唯有撻訂。
已簽約的首都小業主，就更難向港鐵又或長實追討因沉降而負擔的費用。「喺你買樓前，業主係有責任自行翻查呢個樓盤嘅地契及公契等有關資料，無得拗！總之就不幸啦！」鍾卓成說。（《蘋果日報》圖片）
長實聯屬公司尚乘財富策劃（AMTD ），推出進取的按揭計劃吸客。不過本刊收到首都買家投訴，指AMTD 到現時仍未能為他們承做按揭，又欠缺解釋原因。首都是非簿80年代尾至97年：將軍澳八十六區展開填海工程。
05年1月：填海完成後，由地鐵推出上蓋招標，第一期由長實投得。項目補地價$23億，由長實及地鐵各出一半。
07年6月：地盤發生第一次欠薪示威。百多名工人被欠逾百萬元工資，於下午五時放工時間以鐵欄封鎖環保大道，令工業
交通癱瘓。
08年1月至4月：發生第二、三次欠薪示威。包括60多名預製組件的工人在地盤出入口拉起「有汗出，無糧出」橫額，指被拖欠逾$100萬薪金，並以鐵欄封鎖四條行車線抗議。另外50多名打鑿石屎的工人被拖欠$200萬工資，由首都地盤乘車出發到中環長江中心向李氏父子抗議。
08年3月中：首都成為本年度第一個推售的「龍頭盤」，長實放風意向價為$5,800，怎料卻以$4,000多元劈價內購，比同區二手更低，結果2,000單位在內購數天賣出九成半。
08年3月尾：首都內購前，長實聯屬公司尚乘財富策劃（AMTD ），推出多個大膽進取的按揭計劃吸客，當中包括十成按揭及最長三十六個月延期供本等計劃，令同行側目，其中後者計劃被金管局總裁任志剛全面喝停。
08年4月初：部分購入首都的買家投訴AMTD 未能為他們承做按揭。買家表示，內購時AMTD 職員「拍心口」表明一定可替買家承按，怎料個多月後才通知買家未能做到，又未有解釋原因。但這距離正式簽約的日子只剩兩個多星期，買家們未能及時找銀行上會。現時這批買家已聯合起來向發展商抗議，要求延期成交。本刊上週一就此事向AMTD 查詢，截至本週二截稿前仍未有回覆。
2008年4月中：有區議員向本刊指出，最初政府承諾在日出康城興建三座學校，包括一所特殊學校，但於今年四月在西貢區議會上，要求將特殊學校轉為興建普通學校，企圖一反當初承諾。撰文：區嘉儀、梁佩均 資料：黃翠蓮
插圖：祝健中、朱桂葉
