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日本直擊港女教路點變日本樓天后
young@2017-12-14 15:16


在大阪擁有三個單位的Kammy指,現時買賣住宅雖只做朋友熟客生意,但每個月需到當地一次,已令她分身不暇。

香港樓價愈升愈有,年輕一代沒有「父幹」,想買樓難過登天!由於樓價不斷攀升,買港樓收租隨時變成「皮費重、回報低」,「好睇唔好食」!
從事保險行業,精通日語的八十後Kammy,兩年前決定在大阪投資第一個物業、並且大膽搞民宿。後來愈來愈多朋友向她查詢買日本樓事項,今年她決定「落重本」與當地房地產公司合作,「揀樓、買樓、管理民宿」一條龍,今年幫港人購入的單位有近五十個,其中十四個已做民宿。
Kammy教路,現時日本大阪房地產市場已很熾熱,年初至今有個別單位樓價已升逾百分之二十,其中以中央區升幅最大:「好多香港人買嚟做Airbnb。做民宿的話,穩定有八至十二厘回報,期望收六年租可以回本!」她亦提供揀日本樓做民宿的三大貼士。

者來到日本大阪,發現除了當地的地產品牌外,不少地產店都「熟口熟面」,世紀21等地產鋪已紛紛「插旗」,並掛起英文招牌,甚至有中國人於當地開設地產店。到了中央區區域,地產店愈開愈多,更有遊客在地產店未開門,已站在門外準備入內查詢。
行到住宅區,就見有不少遊客「拖喼」到樓上民宿居住,聲浪難免打擾平日幽靜的環境。民宿熱潮對當地居民生活起了不少變化,由於遊客太多,原本當地人沒有鎖門習慣都開始帶上鎖匙,而不少遊客都沒有將垃圾分類,令十分注重環保的日本人相當「頭痛」。
不過,正由於需求急升,大阪樓市持續升溫,據當地傳媒報導,大阪連續四年為日本全國地價升幅最快地區,其中中央區道頓崛一地地價,同比升幅逾四成,十大升幅最多地區,大阪佔首五名。
當地的地產中介劉杉釤指,現時大阪樓市出現求大於供的狀態:「依家一有單位空置出來,就有人衝着去買,並且大都是港人。」但劉表示,當地人對港人「盲搶樓」不以為然:「大家市場唔同,當地人多數買近郊地區,或者係天王寺附近。佢哋都係一個好開放嘅心態,唔介意係本地人定係外國人嚟買。」

由於難波、心齋橋及道頓崛中央區一帶樓市漸趨飽和,近年開始將當地樓市焦點逐漸轉移到近通天閣一帶。

位於大阪市中央區高津的350呎一房單位,售價一百三十萬港元,Kammy正準備作民宿出租,最多可同時住六人。
火烈鳥做主題
在香港從事保險業的八十後港女Kammy,本身上班時間較富彈性,現時每個月都會往大阪打理民宿生意。這次她帶記者參觀手頭剛成交單位,其中一間位於中央區松屋町的兩房一廳四百九十呎單位,售價約一百九十九萬港元,設成民宿的話最多可同時供六人居住。單位步行至心齋橋大約十分鐘路程。單位附近為住宅區,亦鄰近超市、便利商店等民生設施,旺中帶靜。
一進樓下大堂,需要用大門鎖匙開啟兩道大門,保安尚算嚴密。單位以火烈鳥做主題,如咕套、掛飾、床單等,都用上在日本購置的火烈鳥。Kammy解釋民宿一定要有主題來吸引客人,這個單位就用了一個月時間做裝飾,由於不少民宿都用卡通人物做主題,反而會令客人新鮮感降低,用一些特別動物反而能夠引起注意。
單位望向大廳位置,面向住宅區街景,尚算開揚,而大廳連接一間細房,另一邊則設有大鏡,增強空間感。至於大廳旁為開放式廚房,設有小型爐頭、雪櫃及微波爐,可供簡單煮食用,而浴室亦看見火烈鳥的蹤影,而浴缸更設有電視,可供住戶「邊浸浴邊睇」。而大房設兩張大床,最多可供四人使用。

日本民宿的浴室大多會設置浴缸,不少更設有電視,符合日本人愛浸浴習慣。

租客變業主

有日本媒體指出,今年大阪中央區道頓崛地價同比升逾四成,為全國升幅第一,直接影響當地樓價。

Kammy原本在港已「打定輸數」放棄置業,但兩年前一次旅行重燃夢想。當時在大阪旅行的時候,她以七萬日圓(約五千元)租住民宿一星期:「1LDK,即係有一房一廳,大約三百五十呎左右,之後落去樓下地產鋪睇,月租係四千元左右,我覺得有租務市場!」
她回港後一個月,就立即捧錢返回當地「full pay」買第一個物業:「中間我做咗三個星期research,計埋所有稅項,睇啱覺得OK我就立即決定(購入),前後只係用咗一個鐘。」至於該單位現時已升值:「當時購入價係九百九十萬日圓(約六十八萬港元),依家上網睇,同一座大廈已升到一千二百五十萬日圓(約八十六萬港元)。」Kammy預期,扣除每年需繳付的固定資產稅及都市計劃稅(約為物業估值共百分之一點七),只要民宿生意持續理想,六年內就可以賺回樓價,即租金回報達十多厘。
一條龍服務
Kammy與友人在兩年間購入三個單位做民宿,主要是經Airbnb出租,只要保持住質素,如清潔度,有高評分網頁便會推薦。今年她索性做埋中介:「好多人問我可否介紹中介俾佢,咁我不如自己做埋?」她說:「主要都係做翻譯,幫手睇文件,同日本方面商討合作。」
現時Kammy提供「揀樓、買樓、管理民宿」一條龍服務,由揀選位置、買樓、裝修布置,到民宿管理都一手包辦:「最少每個月做四、五單,依家香港有幾個同事,好似會計、客戶服務。日本嗰邊就有管理人同一班清潔人員。我哋幫客人管理民宿以抽佣形式收費,一般嚟講都係(抽)房租嘅兩至三成。」


位於大阪市中央區日本橋的日式古宅,樓高三層,約一千四百呎,售價約四百七十二萬港元,平均呎價比細單位平一截,Kammy解釋,由於單位太大,不利做民宿,故購買此類單位以長租為主,回報較低。
新單位放售即被搶

在大阪當地擔任地產代理的劉杉釤就指,當地已出現「盲搶盤」情況,加上不少外資加入競爭,令樓市更趨熾熱。

Kammy直言要經常留意當地市況:「尤其係中央區嘅盤,盤源真係好少,可能一星期只有一兩個出嚟。你一放上去,已經係秒殺。試過最快嗰個係一個鐘,我send單位俾啲客,大約喺邊個位、幾多錢,單位相都未有,十分鐘就有三個客覆我要。」
雖然當地樓市活躍,但Kammy就指政府亦有措施壓抑炒風:「當地有增值稅,即係你賺咗某部分錢,你就要交一定百分比給政府,好似五年之內售出,就要交(賺到的)百分之三十九,好似我第一間屋,升咗八十六萬,賣出去就要俾三十三萬幾稅,但平手或蝕就唔使俾。」
搞日本民宿貼士

Kammy剛替客人完成的火烈鳥單位,鄰近心齋橋,由揀樓、買樓到布置都由她一手包辦。

不少香港買家都怕海外樓「隔山買牛」,Kammy就指日本人較守信用,以往都較少聽到投資陷阱,但準買家亦需要細心留意:「買樓一定會有『契約書』以及『重要說明』,呢兩份嘢都會寫上單位地址,你要核對清楚,確保自己係擁有整個單位業權,而唔係買咗一個sharing scheme(共享單位的集體投資計劃)。」
除了要確保有相關證明外,Kammy提醒,如果購入單位作民宿用,準買家一定要留意大廈是否允許作民宿:「接觸過客人同我講買咗個單位,但原來係唔可以放租,問我點算好,變咗保險孤兒單咁,最後惟有搵長租客人去解決。」雖然在大阪,民宿是合法,但她補充:「樓契有時會寫准許,有時唔會寫(可否做民宿)。如果經agent買,一定要問清楚,日本人話一就一,二就二,唔得佢一定講明嘅!」
如果大廈可以做民宿的話,亦要事先登記:「單位要合乎一啲規格,好似門有幾闊,申請的時間大約三個月。」她另外提醒,民宿的經營者一定要是單位的業主,而「租上租」在日本是犯法。
至於管理方面,由於她以Airbnb作為主要放租渠道,直指網站對房東的要求十分高,稍不留神很容易令生意下跌:「好似清潔、位置同溝通,性價比方面,每一個都有評分,甚至你覆客人快定慢,佢都會有監測。如果其中一個客人淨係俾三分,網站會將間屋下架,你就有一個星期租唔到出去。」Kammy提供的最大貼士:「你有咩都要問清楚日本人agent,唔好信香港呢邊!」
撰文:梁延宇
攝影:林志謙

ed_bn@nextdigital.com.hk
樓市熱葷日本直擊港女教路點變日本樓天后

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