明年1月全面實施「實用面積」計價後，全港樓價隨時大執位。鑽石山龍蟠苑一個面積521方呎兩房戶（原則一房），剛以380萬元連地價售出，建築呎價7294元，做不到東九龍最貴居屋，但以實用面積計，呎價即爆升36%至9922元，成為東九龍「實用價」最貴居屋王，呎價拍住旁邊私樓星河明居。記者：朱連峰
實用面積計價後，部份實用率偏低的物業，是否抵買即無所遁形，呎價亦隨時「嚇死人」。已有25年樓齡的鑽石山老牌居屋龍蟠苑，實用面積呎價居然要近萬元。香港置業營業經理鄒岳殷表示，屋苑A座高層12室，建築面積521方呎，放盤僅一天，即反價10萬元至380萬元連地價售出，呎價7294元只是屋苑新紀錄，未能打破由牛池灣嘉峰臺今年10月造出的每呎7915元東九龍居屋王紀錄。
呎價貴過星河明居
但若以實用面積計價，情況就完全不同，東九龍居屋王即時大執位。龍蟠苑以實用率低至約73.5%「優勢」，呎價即撼贏實用率高達85%的嘉峰臺。政府差餉物業估價署資料顯示，今次成交單位實用面積只有383方呎，以成交價計算，每呎售價即貴36%或2628元，至高達9922元，從嘉峰臺手上搶上東九龍最貴居屋王寶座。旁邊的私樓星河明居近期二手實用面積成交呎價介乎約9300至1.07萬元。
嘉峰臺2座高層D室，建築面積566方呎（實用面積482方呎），今年10月以448萬元連地價易手，呎價高達7915元，貴絕東九龍居屋。但以實用面積計價，單位呎價只是9295元，即由東九龍最貴居屋由排名第一，跌落第三。嘉峰臺雖失落居屋王寶座，但證明屋苑實用高「抵買」。
鄒岳殷補充，今次成交單位屬龍蟠苑最靚樓王，高層向南，將來可遠眺郵輪碼頭，附有新裝修，故能以天價成交，買家為沙田區70後換樓客。他又指出，房協高價賣青衣綠悠雅苑，每呎實用面積市價都近9000元，龍蟠苑屬市區龍頭居屋，座落港鐵站上蓋，「呎價近萬」完全不貴。龍蟠苑一日兩破頂，在這單位成交前，同日A座另一高層12室同面積單位，亦以360萬元售出，實用呎價9399元。
河畔蚊型戶呎價1.3萬
實用面積計價下，沙田河畔花園蚊型戶呎價更驚見13140元，與鰂魚涌太古城看齊。美聯物業高級經理陳國良表示，F座高層3室，建築面積368方呎一房，剛以318萬元，每呎8641元新高價易手。單位實用率低至65.8%，只有242方呎，實用面積呎價高達13140元。中原地產助理區域經理趙鴻運表示，太古城本月實用面積平均呎價約13218元。太古城實用率介乎約85%至91%。
大圍金禧花園3座中層B室，實用面積314方呎（建築面積416方呎），剛以350萬元售出，實用呎價11146元。
發水樓將現形
【話你知】
明年起，樓市邁向新紀元，正式步入實用面積計價年代。今年6月，立法會通過《一手住宅物業銷售條例》，其中規定所有一手新盤價單須列明實用面積呎價。配合立法及統一計價，地產代理監管局決定2013年1月1日起，地產代理須於二手物業買賣及租賃時同時提供實用面積資訊，資料須源自差餉物業估價署。
業界相信，實施生效初期，市民難免需時適應要在新標準下量度樓價平貴，畢竟建築面積計價已沿用多年；但相信在實用面積影響下，不少實用率偏低的物業，真正價格將無所遁形，新措施料對這類物業的樓價造成影響，特別是實用率不足七成，甚至更低的發水樓。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121224/18112343
