地產投資討論區

主頁 上一頁
五大維修陷阱小業主慎防被劏
young@2015-07-27 09:53


蔓延全港的樓宇維修圍標風波,因翠湖花園的案件再受廣泛關注,不過隨著小業主對圍標的認識提高,工程顧問及承建商「劏客」的招數亦有變化,令業主更難防範。《蘋果》歸納五大維修陷阱供小業主參考。全港業主反貪腐反圍標大聯盟就呼籲小業主積極關心屋苑事務及推動成立法團,保障自己的權益。

記者:林偉聰

陷阱一:圍標開天價

「翠湖花園式」的天價維修是最傳統的劏客手法,承建商透過與屋苑管理公司、工程顧問及其他承建商網絡,操控入標價及招標結果,令屋苑通過價錢不合理的維修方案。

除翠湖花園,銅鑼灣伊利莎伯大廈是較近期的例子,大廈並無法團或業委會,一班與管理公司友好的業主私自組成鄰舍會,代表業主推動維修及聘請顧問,最終以最低入標價計算,每戶都要付近30萬元,令業主譁然並群起反對,幸好業主在上月成功成立法團,有權將維修推倒重來。

荃灣荃景花園原本只打算換水喉,招標卻變成大維修。

陷阱二:小修變大修

大維修牽涉利益龐大,往往在意想不到時突襲。荃灣荃景花園由新鴻基發展,並由其子公司啟勝負責物業管理。2009年有業主提出大維修,但聘請顧問進行勘探及估價後,業主認為價錢太貴而擱置。

至前年底,有業主發現食水偏黃,因而提出更換食水管,業委會討論後同意啟動招標程序。不過有業主後來在報章見到啟勝為荃景刊登的招標廣告,發現招標的竟不是喉管維修,而是整個屋苑的維修工程,不但業主被蒙在鼓裡,連業委會成員都不知情。如夢初醒的業主急急成立法團,才成功迫使計劃擱置。

陷阱三:陰乾儲備金

大維修的價格太驚人,易引起業主注意及反對,工程顧問因此會設法降低每戶須付價錢,令方案較易通過。不少屋苑會在每月管理費中撥一部份作維修基金,有工程顧問就建議在維修基金中撥款支付部份大維修開支,隱藏部份成本後再向每戶收錢。

有1,188戶的美孚新邨八期就是其中一例,工程先在屋苑約8,000萬元的維修基金中抽取6,000萬元,再向每戶收取約8萬元工程費用,但連同抽取的儲備金,每戶其實須承擔約14萬工程費,屬另一天價維修。

陷阱四:斬件食水深

工程顧問或承建商先推出一個高價的大維修方案,遇到反對後就將工程分拆推出,由於價錢比大維修大幅降低,業主都會傾向接受,但其實斬件的價錢可能都遠比市價高,業主未必察覺。

荃景花園二期的顧問為大維修工程估價1.84億元,每戶須夾約14萬元,高價引來業主反對;去年顧問建議只更換喉管,造價降至3,300萬,每戶只須付約2萬元。不過,單位數目比荃景多360個的觀塘康華苑,去年通過的更換喉管工程僅需310萬元。

陷阱五:修葺令博懵

屋宇署會因應建築物狀況對個別大廈發修葺令,這些修葺令會指明需要維修的範圍,業主只須按命令維修即可。不過,有管理公司會趁收到修葺令推動大維修,加入大量無必要的工程,甚至混淆視聽,向業主聲稱不進行大維修就會被起訴。

嘉湖山莊樂湖居去年屋苑收到修葺外牆的命令,但管理公司就提出全面大維修。由於管理公司持有商場及停車場業權,有力通過方案,最終小業主策略性集體缺席會議,令業主大會多次因法定人數不足流會,成功迫使管理公司放棄方案。
from:http://hk.apple.next ... 727/19233669

上一頁 回覆 新主題 主頁
查看完整電腦版 返回地產投資討論區